关于征求《来宾市住宅专项维修资金管理实施细则（修订征求意见稿）》意见的通知

来宾市住宅专项维修资金管理实施细则

（修订征求意见稿）

文中标注部分为我局修改部分

第一章 总   则

第一条 为加强和规范住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《物业管理条例》（国务院令〔2007〕504号）、《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令〔2007〕165号）、《广西壮族自治区<住宅专项维修资金管理办法>实施细则》（桂建房〔2011〕11号），《中华人民共和国民法典》，《广西壮族自治区物业管理条例》（2023修订版），结合我市实际，制定本实施细则。

第二条 来宾市城市、镇规划区范围内，具有共用部位、共用设施设备的居民住宅、住宅小区内的非住宅、或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅的住宅专项维修资金交存、使用、管理和监督，适用本细则。

第三条 本细则所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主共有的部位以及在使用上、功能上为住宅或者整个物业区域服务的部位，主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本细则所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主共有的附属设施设备，以及在使用上、功能上为住宅或者整个物业区域服务的设施设备，主要包括电梯、给排水系统、供气管道及设施设备、供电线路及设施设备、空调系统、避雷设施、安防监控设施、智能化系统和音乐背景系统、树木、消防设施、天线、照明、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条 住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第五条 市、县住房和城乡建设主管部门会同财政部门负责市、县辖区内住宅专项维修资金的指导和监督工作，其他部门按各自职责做好相关工作。

市、县住宅专项维修资金管理机构（以下简称资金管理机构），承办住宅专项维修资金的归集、使用、核算、监管等工作。

资金管理机构的管理经费可以行政拨款或经财政部门核定后在住宅专项维修资金的增值收益中列支，并与住宅专项维修资金分账核算。

各市、县资金管理机构应当通过公开招标方式，择优确定专户管理银行，建立信息化管理系统，对住宅专项维修资金的收取、存储、使用、增值和查询等进行统一管理。

资金管理机构要建立健全对专户管理银行的考核管理办法和退出机制。

第二章  交   存

第六条 下列物业的业主应当按照本细则的规定交存住宅专项维修资金：

（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；

（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本细则的规定交存住宅专项维修资金。

第七条 根据来宾市实际情况，市中心城区及兴宾区镇规划区首期住宅专项维修资金交存标准为：未配置电梯的房屋每平方米45元，已配置电梯的房屋每平方米60元。今后若需要调整的，由市住房和城乡建设主管部门根据实际情况核算，报市政府审定后向社会公布。

业主按照售房合同中注明的建筑面积交存住宅专项维修资金。

各县（市）首期住宅专项维修资金交存标准由当地政府审定后向社会公布。

第八条 出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：

（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。

（二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

第九条 业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。

从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

第十条业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由资金管理机构代管。

资金管理机构应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

住宅专项维修资金专户应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账；公有住房专项维修资金专户，按照售房单位设账。

第十一条 开发建设单位应当在商品房销售合同中以专门条款与购房人约定住宅专项维修资金有关事项。条款内容应包括住宅专项维修资金的交存数额、交纳方式等。

业主在办理房屋入住手续前将首期住宅专项维修资金存入住宅维修资金专户。公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。

第十二条 未按本细则规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。

第十三条 收取住宅专项维修资金应出具由财政部门统一监制的住宅专项维修资金票据。

第十四条住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。

第十五条业主大会成立后，业主大会决定不再委托管理资金管理机构代管住宅专项维修资金的，应依法召开业主大会，由专有部分建筑面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分建筑面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，并确定住宅专项维修资金帐户管理责任人、有关管理办法及应急支取预案、账目管理单位等相关事项并形成决议。

业主委员会持业主大会的有效决议等有关材料到资金管理机构办理住宅专项维修资金划转手续。

第十六条资金管理机构应在收到资金划转备案手续后10个工作日内，通知专户管理银行开立业主大会住宅专项维修资金账户，将住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会住宅专项维修资金账户。专户管理银行应当分户办理业主住宅专项维修资金存储卡并发给业主。资金管理机构将有关收支情况账目移交给业主大会委托的账目管理单位，所委托账目管理单位的管理费用由业主大会决定。

第十七条 业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。

业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受资金管理机构的监督。

第十八条 业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。业主续交后的住宅专项维修资金余额不得低于首期应交住宅专项维修资金数额的50%。

成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。

第十九条 本细则实施前，开发建设单位或公有售房单位已向购房人代收维修资金的，自本细则施行后60日内，将所代收资金全额交存入资金管理机构开设的维修资金专户，并报送相关资料。

第三章  使   用

第二十条 住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

第二十一条住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第二十二条 住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，有约定的，按照约定；没有约定或约定不明确的，按照下列规定分摊：

（一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（二）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（三）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。

第二十三条住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

第二十四条 住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用方案；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用方案；

（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分建筑面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分建筑面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主通过使用方案。使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目名称、费用预算、维修时间、工期、费用分摊、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；使用方案应当在物业管理区域明显位置公示不少于5日；

（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；

（四）物业服务企业或者相关业主持住宅专项维修资金使用申请表、相关业主签字同意的书面材料、使用方案、维修合同等有关材料，向资金管理机构申请列支；

（五）资金管理机构应当在7个工作日内审核完毕，审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；

（六）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

第二十五条 住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

（一）物业服务企业或相关业主提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目名称、费用预算、维修时间、工期、费用分摊、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；使用方案应当在物业管理区域明显位置公示不少于5日；

（二）业主大会依法通过使用方案；

（三）物业服务企业或相关业主组织实施使用方案；

（四）物业服务企业或相关业主持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；

（五）业主委员会依据使用方案审核同意，并报资金管理机构备案。资金管理机构发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；

（六）业主委员会持资金管理机构的备案证明和有关材料通知专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；

（七）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

第二十六条发生下列严重影响住宅正常使用的紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行紧急维修、更新、改造的，应当及时制定维修、更新、改造的方案并在物业管理区域内显著位置公告：

（一）水泵、水箱（池）发生故障，影响正常使用的；

（二）电梯发生故障，电梯专业检测机构出具整改通知书要求停运的；

（三）外墙墙面、建筑附属构件有脱落危险，或屋顶或者外墙渗漏，严重影响房屋使用，有资质的鉴定机构出具鉴定文件的；

（四）专用给排水设施坍塌、堵塞、爆裂的；

（五）消防设施和消防器材缺失、破损严重，危及公共安全，消防救援机构出具整改通知书的；

（六）共用供电、供水、供气管线及其设备出现故障，但依法应当由供水、供电、供气等单位维护的除外；

（七）经房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋；

（八）其他紧急情况。

前款规定的维修、更新、改造事项不属于工程质量保修范围，需要使用住宅专项维修资金的，按照下列规定办理：

（一）业主大会成立前，业主委托住宅专项维修资金管理机构代管的，物业服务人应当持有关材料向资金管理机构申报。资金管理机构收到申报后五个工作日内按照相关程序审核同意，在住宅专项维修资金中直接列支；

（二）业主大会成立后，业主大会决定自行管理住宅专项维修资金的，物业服务人或者业主自行管理的执行人持有关材料向业主委员会提出列支专项维修资金的申请，经业主委员会审核同意后，向住宅专项维修资金管理机构申报，资金管理机构收到申报后五个工作日内按照相关程序审核同意，在住宅专项维修资金中直接列支；

第二十七条 维修、更新、改造项目的竣工决算，应当在物业管理区域明显位置公示不少于5日，方可办理结算。维修、更新、改造项目竣工决算超过费用预算20%或超出金额1万元以上的，超出部分应当经过住宅专项维修资金列支范围内专有部分建筑面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分建筑面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。并在物业管理区域明显位置公示不少于5日。

第二十八条 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

第二十九条 业主交存的住宅专项维修资金的存储利息应当按同期银行存款利率计息到户。

住宅专项维修资金的存储利息、利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益、共用设施设备报废后回收的残值收益，应当作为专项维修资金滚存使用，可以纳入全体业主的分户账，也可以单独设账，按照业主大会的决定，统筹用于物业管理区域共用设施设备的维修养护。

第三十条在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。

利用住宅专项维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。

利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。

利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的财政隶属关系，报经同级财政部门同意。

禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

第四章  监 督 管 理

第三十一条房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。

受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。

第三十二条房屋灭失的，按照以下规定返还住宅专项维修资金：

（一）房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主；

（二）售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

第三十三条资金管理机构及业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：

（一）维修资金交存、使用、收益和结存情况；

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

（三）业主分户账中资金交存、使用、收益和结存情况；

（四）其他有关资金使用和管理的情况。

业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。

第三十四条专户管理银行应当每年至少一次向资金管理机构及业主委员会发送住宅专项维修资金对账单。

资金管理机构及业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。

专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主对其分户账中资金使用、收益和账面余额的查询。

第三十五条申请人应当建立和保存住宅专项维修资金使用的原始资料档案，包括组织过程中形成的各类书面材料、拍摄的影像材料等，业主有权查询并依法实施监督。

相关业主对住宅专项维修资金使用有异议的，可以向申请人提出书面复核申请，申请人应当在收到复核申请之日起5个工作日内予以核实，并向业主作出书面回复。

业主对申请人的书面回复仍有异议的，或者对资金使用存在其他争议的，应当依法通过协商、调解、仲裁、诉讼等方式解决。

第三十六条 住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。

第五章  法 律 责 任

第三十七条 公有住房售房单位有下列行为之一的，由市、县财政部门会同住房和城乡建设主管部门责令限期改正：

（一）未按本细则第六条、第七条、第八条、十一条规定交存住宅专项维修资金的；

（二）违反本细则第十二条规定将房屋交付买受人的；

（三）未按本细则第二十二、二十三条规定分摊维修、更新和改造费用的。

第三十八条开发建设单位违反本细则第十二条规定将房屋交付买受人的，由市、县住房和城乡建设主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。

开发建设单位未按本细则第二十二、二十三条规定分摊维修、更新和改造费用的，由市、县住房和城乡建设主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以1万元以下的罚款。

第三十九条违反本细则规定，挪用住宅专项维修资金的，由市、县财政及住房和城乡建设主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，除按前款规定予以处罚外，还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

第四十条 行政主管部门、资金管理机构及其工作人员违反本细则规定，有下列情形之一的，由有关机关对负有责任的主管人员和直接责任人员依法处理：

（一）未及时核准、拨付住宅专项维修资金；

（二）未履行管理职责，造成住宅专项维修资金流失；

（三）截留、挪用、侵占住宅专项维修资金；

（四）其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的情形。

第四十一条 违反本细则规定，采取虚假方式骗取住宅专项维修资金的，由市、县住房和城乡建设主管部门责令相关责任人退回；涉嫌犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章  附   则

第四十二条 经济适用住房、拆迁安置房、市场运作方式建设住房按照本细则有关商品房的规定交存住宅专项维修资金。

第四十三条 本细则自  年  月  日起施行。